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囲繞地通行権と通行地役権

不動産売却

こんにちは。鴻巣市の不動産業者、ケイナスホーム鴻巣店・CoCoハウスの山河です。

再建築不可、接道義務を満たしていない敷地に建つ住宅(既存不適格建築物)に居住している方は、「囲繞地通行権」「通行地役権」という権利に触れることがでてくるかもしれません。
この2つの権利、何が違うのでしょう?。

前回、囲繞地通行権(隣地通行権、袋地通行権ともいいます)についてお伝えしました。では、通行地役権とは?‥‥。

【通行地役権】
その名の通り、通行するために設定される権利のことです。地役権とは、他人の土地を自分の土地の利便性を高めるために利用できる権利のことです。
例えば下記のイラストでみますと、袋地の人が道路に出るために通る土地(囲繞地)に「賃借権」ではなく、通行のみを目的に土地を使用できる「通行地役権」を設定するといったケースです。



【囲繞地通行権と通行地役権の違い】
他人の土地を通行するのでどちらも同じようにみえますが、下記の点で違います。

●合意の必要性
 囲繞地通行権は、民法で定められた権利です(強行規定:囲繞地所有者の承諾・合意不要)。つまり、囲繞地所有者は「通らせない!」といった拒否権がありません。それに対して通行地役権は、利用される土地(承役地といいます)所有者の合意がなければ成立せず、地役権設定契約が必要になります。

●通行範囲
 囲繞地通行権は必ず行使できる権利のため、最低限の通行範囲しか認められません(一般的には幅2m程度の範囲)。これに対して通行地役権は、利便性を上げる側の土地(要役地といいます)と承役地所有者の間で通行範囲を決めます。承役地側がOKすれば、広い範囲も可能になります。

●期間
 囲繞地通行権には期間はありませんが、通行地役権は双方の契約によって期間が定められます。

●登記の有無・必要性
 囲繞地通行権は法律で定められているため、権利としての登記は制度的に存在しません。囲繞地通行権は、袋地所有権の内容の一つと位置付けられているためです。
 通行地役権は契約によって成立する権利であるため、登記の必要性があります。
※通行地役権の登記を行わなかった場合、売却‥等で第三者に対抗できなくなる可能性があります。それに対して囲繞地通行権は、袋地の所有権を登記していることが囲繞地通行権の対抗要件という考え方になります。ちなみに法律用語の「対抗する」とは、第三者に自分の権利や法律効果を「主張する」ことです。なお、囲繞地通行権を行使するにあたって囲繞地所有者側が通行を拒否・妨害等される場合は、権利を主張するために訴訟を提起することも必要になってきます。

●通行料(償金)の有無・必要性
 通行地役権の通行料については、契約内容(有償・無償)によります。
 囲繞地通行権については、民法第212条に「囲繞地通行権を有するものは、その通行する他の土地の損害に対して償金を払わなければいけない」、支払いについては「年払い」できると定められています。
 ただし、分筆・(共有物)分割等で袋地が発生した場合は、償金は不要となります(民法第213条)。また、以前から(前所有者が)無償で通行していた場合は、長年続いた事実状態の尊重・既成事実重視の観点から「囲繞地通行権」ではなく当事者間で黙示的に合意した「通行地役権」と解釈され、無償での「通行地役権」が認められることがあります。

 その他、水道やガス等ライフライン設備についても、「他の土地に設備を設置し、又は他人が所有する設備を使用することができる(民法第213条の2第1項)」と定められています。


囲繞地通行権と通行地役権の違いについて簡単にお伝えしました。ちょっと複雑でわかりにくいところがあると思いますが、両者を押さえておけば、ご実家等が再建不可(袋地・接道不良)に該当する場合や相手方の勘違い‥等、何もわからないよりは対処できるのではないかと思います。


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