袋地・囲繞地通行権
こんにちは。鴻巣市の不動産業者、ケイナスホーム鴻巣店・CoCoハウスの山河です。
みなさん、再建築不可ということば、聞いたことありますか？。古くなった家の建て替えやそもそも建築できないということですが、そのなかに「袋地」というものがあります。
家を建てたり古い家（既存不適格建築物）の建て替えができないため、袋地の評価はどうしても低くなってしまいます。ネットでは相場の半値みたいな記事をみかけます。エリアや周辺環境にもよりますが、半値に届かないものが多いと思います。また、（ほとんどの）金融機関の内部規定では、袋地（無道路地）を担保に取ることは不可となります。※添え担保として例外はありえます。
袋地（無道路地とも呼ばれる）とは、他の土地に囲まれていて道路に出られない（接道していない・接道不良によって生まれた）土地のことです。不動産売買を長くやっていますと、ときどき遭遇します。
民法上袋地を囲んでいる周りの土地を、囲繞地（いにょうち）といいます。
建築基準法上、建築する場合接道義務（同法上の道路に2ｍ以上）が定められているため（再）建築不可となり、既に建っている古い家は建て替えができません。また、囲繞地に配管が越境している等、トラブルが起こりやすい土地になります。※既存の家（既存不適格建築物）に居住することはOK。
では、袋地に住んでいる場合、道路に出るには宙を飛んで出入りすることになるのでしょうか？幅跳びや体操とかの選手ならできるかもしれませんが‥‥。
いやいや、そこは民法（210条）できちんと定めがあります。それが、「囲繞地通行権」です。これは、袋地に住んでいる人は、周りの土地（囲繞地）を承諾なしで通行できる権利です。ただし、出入りするための最低限の権利しか認められず、囲繞地の中で相手側に最も損害が少ないところを選んで通行する等、細かく規定されています。
また、もともと一つだった土地が分割等により袋地になった場合は、他の分割者の土地（もともと一つだった土地の一部）しか通行できず、この場合償金（対価）は不要となります（同法213条）。
既に古い家がある場合、建て替えは不可でも（増減築をしない）建築確認申請がいらないリフォームなら、主要構造部を残せば大規模な修繕・模様替えは可能で新築同様にすることができます。
袋地で（再）建築を可能にする方法
以下の2つの方法がありますが、いずれも隣地の協力があってのことです。
①隣地の土地を売ってもらう、または、等価交換をして幅員2ｍ以上の私道をつくる。
②土地の一部に、通行地役権を設定する。
次回、通行地役権について簡単にお伝えします。
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