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不動産の査定方法

不動産売却

こんにちは。鴻巣市の不動産会社、ケイナスホーム鴻巣店・CoCoハウスの山河です。

本日は、不動産の査定の仕方について簡単に説明したいと思います。

不動産査定とは、家や土地・マンション等を売りに出したら「このくらいの金額で売れそうだ」と不動産業者に予想してもらい、その価格を「査定価格」と言います。一般的に査定といわれているものは、買取ではなく市場価格(仲介査定)になります。

不動産査定には大きく次の2種類があります。
1.机上査定
2.訪問査定

机上査定は、実際に現地や建物内外を拝見せずに査定します。とはいえ、査定をご依頼いただいた方からの情報が間違っていることもありますので、下記の調査を行います。
・【物件の情報】謄本・公図等を入手、土地建物面積、築年数、間取り
・【エリアの情報】対象地周辺の過去の成約事例調査、現売出し事例確認
・【価格の情報】路線価格、公示地価等価格の情報
・その他

訪問査定では、現地まで足を運び敷地調査、建物グレード・修繕履歴等調査します。基本的には上記3つの情報である程度の価格は出せますが、データだけでは得られない全体像がつかめますので、より正確な査定ができます。

査定方法は、物件により少し違ってきます。
●一戸建て  原価法(土地は取引事例比較法)
●土地・マンション  取引事例比較法
●アパート・賃貸マンション等の収益物件  収益還元法(+原価法)

【原価法】今同じ建物を建てたらいくらかかるか(再調達価格)から、築年数等価値が目減りしている分を差引く方法です。目減り分は基本的には法定耐用年数や不動産減価償却率で出します。ただ、(税法上の)法定耐用年数は短いので、実際の査定では流通耐用年数(経済的耐用年数)を私は採用することが多いです。
【取引事例比較法】売却したい物件と条件が似ている・近い近隣エリアの過去の成約事例と比較する方法で、主に(区分所有)マンションや土地で使うことが多いです。また、それら事例と比較しながら立地条件・面積・築年数・間取り、敷地や建物の個別特徴‥等考慮の上価格補正をし、今売ったらいくらが妥当か価格を出します。
【収益還元法】賃貸マンション・アパート等の収益物件の査定で用いられる方法で、物件が将来どのくらいの利益を出せるかで査定をします。主に、次の2つの方法になります。
①直接還元法  物件が生み出す1年間の収益を、その物件から得られることが妥当な還元利回り(投資の利回り)で割り戻して価格(価値)を求める方法です。例えば、月に20万円の賃料が入る2000万円の収益物件を買ったとします。1年間の収益は240万円になるので利回り(表面利回り)は12%になります。240万円 ÷ 12 × 100 = 物件価格になります。
②ディスカウントキャッシュフロー法(DCF法)  こちらは、物件から得られる収益と将来売ったときの価格から現在の価格(価値)に割引き、合計して価格を求める方法です。たとえば、〇〇年後に売ると決めてそれまでに得られる収益を計算して価格を出す方法です。
毎月20万円の賃料が入れば年間240万円になりますが、今もらえる240万円と10年後にもらえる240万円は、厳密にいうと同じ価値ではなくなる可能性があります。10年後に今よりもうんと物価が上昇していたりすると、240万円の価値が現在とはちがってしまうのです。というような、不動産は長く持てば持つほどいろんなリスクがあるため、不確実な将来よりも今の240万円のほうが価値が高い、というのがDCF法の考え方になります。
DCF法は計算が複雑なため、現実には直接還元法を採用している不動産業者が多い気がします。

不動産業者が行う査定はほとんど無料になります。もちろん弊社も査定無料ですので、ご売却をご検討されていらっしゃいましたら、ぜひお声がけください。


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