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空家対策・成年後見制度

不動産売却

こんにちは。鴻巣市の不動産会社、ケイナスホーム鴻巣店・CoCoハウスの山河です。

先日お電話にて、「所有者の親が認知症になって施設に入り、何年も空き家になっている実家の売却相談で不動産会社に行ったら扱えないと言われた」とのご相談がありました。

『空家等対策の推進に関する特別措置法』が2015年5月に施行(改正2023年12月施行)されてから「空き家」、よく聞くようになりました。

空き家といってもいろいろあります。
・売りに出している空き家 ・賃貸で入居者募集している空き家 ・別荘などの空き家
この3つ以外の空き家が、問題になっています。
空き家になっている原因はそれぞれです。
認知症になってしまった場合、親の家を実家だからといって子供が勝手に売ることはできません。

さて、ご相談のあった件、どうしたらいいのでしょうか。
親が亡くなって相続し、正式に所有者となったらご自身で売却できますが、その間空き家を管理しなければならず、また、長期間空き家状態になると家が傷んできます。亡くなるまで待って相続してからというこの方法は、現実的ではありませんね。

認知症などの判断能力に欠く人のために、「成年後見制度」というものがあります。成年後見人になると本人に代わって財産の管理を行うことになり、本人ではなくても売却することができます。この成年後見制度、「法定後見制度」「任意後見制度」があり、認知症の場合は「法定後見制度」を利用することになります。

ただし、この制度の趣旨は「意思能力に欠ける本人をサポートする」ことです。成年後見人が空き家を売却する場合、「実家を売って自分の借金返済に充てる、自分たちの生活資金や遊興費に充てる」というのはダメ!で、認知症の親のために使う(衣食住や医療費‥等)ということでなければなりません。

また、この法定後見制度では、必ずしも子供がなれるわけではありません
「オレがやります!」と申立てしても、家庭裁判所の判断になります。弁護士や司法書士等、第三者が適任と判断され選ばれることも多くあります。(申立てから選任まで約3ヶ月)
ちなみに、平成311月から令和元年12月までの1年間における全国の家庭裁判所の成年後見関係事件の概要によりますと、法定後見人に選ばれた割合は、親族が全体の21.8%、親族以外(弁護士・司法書士・社会福祉士・市民後見人)が全体の78.2%と2割が親族、8割が親族以外から選ばれています。
弁護士・司法書士等専門職後見人が選ばれますと、家庭裁判所が決めた額の報酬を本人の財産からずーっと(亡くなるか意思能力が回復するまで)支払うことになります。
「オレ」が選ばれなかったからといって、「じゃあ、法定後見制度やめまーす」はできませんので、この制度を利用するかどうかは慎重によく検討しなければなりません。(親族以外の第三者が介入・法的な制限ありますので…)

また、「オレ」が法定後見人になれたとしても、実家を売却する際は家庭裁判所の手続き・許可が必要になります
「施設に入るためにお金が必要」「売ったお金はちゃんと親のために使われ管理される」等判断されることになります。

親の意思が確認できない認知症になりますと、実家の売却は簡単にはできなくなります。
今は認知症ではないけど、万一の将来のために何か対策をお考えでしたら、『任意後見制度』または『家族信託』を検討してみるのもよいかもしれません。こちらについては、別の機会に書きたいと思います。


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