筆界未定地とは？
こんにちは。鴻巣市の不動産業者、ケイナスホーム鴻巣店・CoCoハウスの山河です。
本日は、私が過去に取扱った土地の中で「筆界未定地」についての話をしたいと思います。
「筆界（ひっかい・ふでかい）未定地」、聞いたことがないですよね。不動産業界でも知らない方が多く、以前在籍していた会社でも私以外は代表含め全員知らなく、公図を見て「何！これ⁉」っていう感じでした。大手FCに加盟していたのですが、そのFC本部のスーパーバイザー（SV）も「何ですか、これ？」っていう反応でした。それくらい、あまり遭遇することはない土地です。
※そうはいっても大手FCのスーパーバイザーやってんだから、少しは勉強しろよ！って思いますけどね。毎月大金（？）取って指導・育成・コンサルやっているくせに、専門的なことはほとんど知らなかったりするんですよねぇ。ひどいのは、ローン特約知らなかったり専任・一般の区別や意味も理解していなく、売買契約を「代行に頼め」と訳の分からないことを言い出したり、そもそも業界の仕組みを理解していない‥等、呆れました（笑）。
筆界未定地とは、下図のように公図（地図に準ずる図面）に記載される土地の地番が、何か原因があって「プラス地番」として処理されてしまった土地です。※法務局にある公図では、通常ひとつの枠（土地）の中にひとつの地番しかありません。
考えられるのは、国土調査法による地籍調査で一筆地調査を行った際に、下記のことが原因で筆界（境界）の確認ができず処理されてしまったものです。
①隣地所有者の同意が得られない。
②筆界（境界）について争いがある、揉めている‥等。
国土調査法による地籍調査では、筆界確認調査をやることになっています。その処理方法の一つとして「筆界未定」というものがあります。（国土調査法・地籍調査作業規定準則第30条第2項：確認得られないときは、調査図の当該部分に「筆界未定」と朱書するものとする）
私が取扱った土地は、上記の図でいいますと12番の土地所有者のご先祖の代のときに13番と14番の土地を、住宅を建てる目的の方たちに長年貸していました。時は流れ、借地人（13番・14番）から時効取得を援用されて、所有権移転に12番を相続した方が渋々応じるかたちで、境界についてはいろいろと争いがあったようです。
13番の土地を相続した方から売却を依頼され、購入希望者も見つかっていたのですが、売主はもとより両隣地の所有者に筆界未定についての説明・理解してもらうことからはじまり、法務局相談・協議‥等、売買契約締結までに1年以上かかりました。 苦労しましたよ(T^T)（笑）
【筆界未定地の問題点】
1．分筆登記ができない。
2．地積更正登記ができない。
3．地目変更登記ができない。
4．売買が困難。
5．筆界未定を解消するための測量等の費用が多額。（上記の場合12・13・14番すべて境界確定測量）
6．抵当権設定が原則不可→銀行融資不可。
【筆界未定地の解消】
筆界未定地は、「地図訂正」を行うことで解消されます。
おおまかな手順として
（1）隣地の方への説明・理解を得る。
（2）境界確定測量。（上記の場合12番・13番・14番すべてやる）
※確定測量の際、前面道路・すべての土地の隣接地所有者の立会・署名捺印が必要（筆界確認書・境界承諾書）。因みに、上記の図ですと、対象地12・13・14番の土地の他、前面道路・10・11番、15・16番、20～24番の土地所有者全員の立会・境界確認・署名捺印が必要になります。人数が多い場合等は、何日かにわけて行います。
※隣接地お互いの境界が確認できない・争いになると残念ながら境界確定は不調。
（3）地図訂正の申出。
（4）登記簿の地積と実測面積が公差を超える場合は、地積更正登記が必要。
※公差内であっても登記官から地積更正登記を求められる場合あり。
といった流れになります。
筆界未定を解消するには、それに係る土地所有者の協力が不可欠です。
筆界未定その他問題を抱えている土地の相続等で売却・処分を検討されていましたら、遠慮なく鴻巣の不動産業者、ケイナスホーム鴻巣店・CoCoハウスへご相談ください。
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