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筆界未定地とは?

不動産売却

こんにちは。鴻巣市の不動産業者、ケイナスホーム鴻巣店・CoCoハウスの山河です。
本日は、私が過去に取扱った土地の中で「筆界未定地」についての話をしたいと思います。

「筆界(ひっかい・ふでかい)未定地」、聞いたことがないですよね。不動産業界でも知らない方が多く、以前在籍していた会社でも私以外は代表含め全員知らなく、公図を見て「何!これ⁉」っていう感じでした。大手FCに加盟していたのですが、そのFC本部のスーパーバイザー(SV)も「何ですか、これ?」っていう反応でした。それくらい、あまり遭遇することはない土地です。
※そうはいっても大手FCのスーパーバイザーやってんだから、少しは勉強しろよ!って思いますけどね。毎月大金(?)取って指導・育成・コンサルやっているくせに、専門的なことはほとんど知らなかったりするんですよねぇ。ひどいのは、ローン特約知らなかったり専任・一般の区別や意味も理解していなく、売買契約を「代行に頼め」と訳の分からないことを言い出したり、そもそも業界の仕組みを理解していない‥等、呆れました(笑)。


筆界未定地とは、下図のように公図(地図に準ずる図面)に記載される土地の地番が、何か原因があって「プラス地番」として処理されてしまった土地です。※法務局にある公図では、通常ひとつの枠(土地)の中にひとつの地番しかありません。
考えられるのは、国土調査法による地籍調査で一筆地調査を行った際に、下記のことが原因で筆界(境界)の確認ができず処理されてしまったものです。
①隣地所有者の同意が得られない。
②筆界(境界)について争いがある、揉めている‥等。

国土調査法による地籍調査では、筆界確認調査をやることになっています。その処理方法の一つとして「筆界未定」というものがあります。(国土調査法・地籍調査作業規定準則第30条第2項:確認得られないときは、調査図の当該部分に「筆界未定」と朱書するものとする)

私が取扱った土地は、上記の図でいいますと12番の土地所有者のご先祖の代のときに13番と14番の土地を、住宅を建てる目的の方たちに長年貸していました。時は流れ、借地人(13番・14番)から時効取得を援用されて、所有権移転に12番を相続した方が渋々応じるかたちで、境界についてはいろいろと争いがあったようです。
13番の土地を相続した方から売却を依頼され、購入希望者も見つかっていたのですが、売主はもとより両隣地の所有者に筆界未定についての説明・理解してもらうことからはじまり、法務局相談・協議‥等、売買契約締結までに1年以上かかりました。 苦労しましたよ(T^T)(笑)


【筆界未定地の問題点】
1.分筆登記ができない。
2.地積更正登記ができない。
3.地目変更登記ができない。
4.売買が困難。
5.筆界未定を解消するための測量等の費用が多額。(上記の場合12・13・14番すべて境界確定測量)
6.抵当権設定が原則不可→銀行融資不可。


【筆界未定地の解消】
筆界未定地は、「地図訂正」を行うことで解消されます。
おおまかな手順として
(1)隣地の方への説明・理解を得る。
(2)境界確定測量。(上記の場合12番・13番・14番すべてやる)
 ※確定測量の際、前面道路・すべての土地の隣接地所有者の立会・署名捺印が必要(筆界確認書・境界承諾書)。因みに、上記の図ですと、対象地12・13・14番の土地の他、前面道路・10・11番、15・16番、20~24番の土地所有者全員の立会・境界確認・署名捺印が必要になります。人数が多い場合等は、何日かにわけて行います。
 ※隣接地お互いの境界が確認できない・争いになると残念ながら境界確定は不調。
(3)地図訂正の申出。
(4)登記簿の地積と実測面積が公差を超える場合は、地積更正登記が必要。
 ※公差内であっても登記官から地積更正登記を求められる場合あり。

といった流れになります。
筆界未定を解消するには、それに係る土地所有者の協力が不可欠です。

筆界未定その他問題を抱えている土地の相続等で売却・処分を検討されていましたら、遠慮なく鴻巣の不動産業者、ケイナスホーム鴻巣店・CoCoハウスへご相談ください。


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